[예결뉴스=백도현 기자] “강남 집값 잡겠다”며 2003년 시작한 판교신도시 개발사업이 공공이익 측면에서 사실상 실패한 모델이라는 지적이 나왔다.
택지 조성부터 현재(‘24년 9월 기준)에 이르기까지 이곳에서 발생한 수익은 약 43조원으로 추정되는데 이 수익 대부분을 피분양자들과 LH가 챙겼다는 분석이다.
24일 SH도시연구원 분석에 따르면 LH는 판교신도시에서 얻은 이익과 자산가치 상승분은 11조5000억원에 달했다. 택지 판매와 아파트 분양 수익 5조4000억원, 국민임대주택 4개 단지 가치 상승분 6조1000억원을 합산한 금액이다.
특히, 신도시아파트 피분양자들의 시세차익은 23조4000원에 달했다. 이는 판교 개발이익의 절반이 넘는 54.4%에 해당한다.
비슷한 시기 강남아파트 분양가는 2001년 3.3㎡당 약 1300만원에서 올해 8618만원으로 6.6배, 분당은 2003년 1300만원에서 올해 4851만원으로 3.7배나 각각 폭등해 강남 집값 안정화는커녕 ’서울 확장‘ 결과만 초래했다.
이에 향후 추진하는 개발사업은 공공성 확보를 위해 토지임대부 분양주택 형식으로 추진돼야 한다는 주장이 나온다.
SH도시연구원은 “기존 LH 방식과 달리 공공택지 중 공동주택 용지를 매각하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택(백년주택)과 장기 공공임대 위주로 임대주택을 공급해야 한다”고 주장했다.
이를 판교 신도시에 사업별 주택배분 비율을 적용해 분석하면, 공공수익과 자산가치 상승은 ▲서울방식 18.8조원 ▲ SH(골드타운)방식 23.9조원으로 SH방식의 공공이익이 훨씬 큰 것으로 분석됐다.
특히 SH방식은 건물만 분양주택을 공급함에 따라 수분양자의 시세차익을 최소화하고 9조5000억원가량의 가격 안정 효과가 있는 것으로 추정된다.
또한, 토지임대부 분양방식을 강남에 대입하면 3억~5억원대에 분양이 가능하다는 결론이다. SH도시연구원은 이를 바탕으로 3기 신도시는 공공주택을 50% 이상으로 확대하고 공공분양을 30% 이하로 책정해 공공의 이익을 극대화할 것을 주문했다.
SH도시연구원은 “그린벨트 등 공적자산을 활용한 신도시 등 공공개발은 공공이 토지를 보유할 수 있는 SH방식이 집값 안정화, 공공성 확보, 공공 자산가치 상승 측면에서 유리하다”며 “개발 방식의 혁신이 필요하다”고 강조했다.
토지보상·수용을 통한 개발사업은 개발이익 사유화를 최소화하는 것이 바람직하다는 것이다.
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