[예결신문=김지수⸱백도현 기자] 국토교통부의 2026년 예산안이 총지출 62.5조원, 역대 최대로 편성됐다. 주거·도시 분야 확대가 핵심으로, 공적주택 19.4만 호 공급을 전면에 내세웠다. 예산의 재원 구조는 회계 24.3조원과 기금 38.2조원으로 기금 비중이 더 큰 구조가 유지된다.
문제는 이 물량의 실행 주체와 재정 리스크 흡수 주체다. 전통적으로 LH 중심 간접집행이 기본이었지만, 부채·금리 환경이 바뀐 지금 권역별 집행 모델로 전환하지 않으면 확대된 물량이 오히려 리스크를 키울 수 있다는 우려가 나온다.
■ 19.4만 호 '누가' '어떻게' 집행하나
정부는 2026년 공적주택 19.4만 호 공급을 약속했다. 관례대로라면 LH가 최대 집행 주체다. 동시에 국토부는 SOC 20.9조 투자와 함께 '주거·복지 영역(기금 38.2조)'을 크게 늘렸다. 기금 중심 구조는 목적성 지출엔 유리하지만, 금리·시장 변수에 대한 유연한 재배분과 감액에 한계가 있다.
특히 LH의 부채가 160조원에 달한 상황에서 대규모 간접집행은 자칫 금리상승→이자비용 확대→현금흐름 경직으로 이어질 위험이 커진다.
■ 기금–회계 '교차 구조'의 함정
2026년 총지출 62.5조 중 회계 24.3조원(+6.9%), 기금 38.2조원(+10.1%) 구조에서 주택도시기금 운용계획만 봐도 출자·융자 항목이 대거 조정되는데 특히 임대주택 출자가 전년 대비 182.4% 급증했다.
이는 '표내 예산(회계)'이 아니라 '기금(출자·융자)'을 통해 레버리지 기반 공급을 키운다는 뜻이다. 경기에 따라 공공부문이 금리·공실·원가 충격을 더 많이 떠안을 수 있다.
현장 집행의 병목은 중앙이 아니라 지역의 사업공정·인허가·보상에서 자주 발생한다. 포천시의 경우 2024년 추경에서 행복주택 도시공사 자본전출금 43.6억원 등 지방-공사 연계형 구조가 확인된다.
이는 권역 단위 레버리지를 설계할 수 있음을 보여주는 사례다. 경기 동부·북부 같은 생활권 단위로 지방공사·리츠·SPC를 복수 배치하면 LH 같은 특정 기관에 리스크가 과집중되는 현상을 줄일 수 있다는 분석이 가능하다.
■ LH 비중 완화 가능할까
예결신문 분석에 따르면 광역·기초 도시공사 직접시행 + 공공임대리츠(모·자형) + 토지임대부 공공분양 + PPP(SPC) 등 다핵 집행조합을 같은 권역 안에서 동시에 굴리는 포트폴리오로 재편하면 가능하다.
기금은 저리·장기 조달의 앵커로 쓰되 운영·임대 위험은 리츠·SPC로 분산한다. 포천·경기 북부에선 접경·도농 복합 수요에 맞춘 '매입형 임대 + 소규모 신축형 사회주택'의 혼합이 효과적이다. 이 경우 지역 수요–사업모델–자금 라인을 한 번에 묶는 권역 관리 조직(PMO) 설치가 관건이다.
한 지방 재정 전문가는 "권역 다핵 모델을 가정한다면 예를 들어 권역 SPC·리츠가 총 1조원을 조달, LTV 60%, 금리 4.5%. 임대료 보수적 가정 시 부채상환비율(DSCR) 1.25 달성, 금리 +100bp 시 DSCR 1.12로, 추가 공공보조금 없이도 조건부 유지가 가능하다"고 설명했다.
하지만 LH 단핵 모델로 갈 경우 동일 물량을 LH 단독 차입으로 처리, 금리 4.5%→5.5% 시 연 이자부담 +22%, 동일 현금흐름 가정 시 DSCR 1.25→1.05로 저하돼 공사채 금리 스프레드 확대 시 추가 보전이 필요해진다.
그는 "핵심은 리스크 분산"이라며 "권역별 다핵 구조는 기관 단일 레버리지의 변동성을 줄일 수 있다"고 강조했다.
■ 대안: LH 의존 낮추고 권역 다핵으로
■ 간단 요약
• 교차 구조(회계 24.3조·기금 38.2조)로 19.4만 호를 밀어붙이면 레버리지 관리 어려움
• 권역 다핵 포트폴리오(지방공사·리츠·SPC·토지임대부)로 분산·속도·품질 동시에 잡아야
• 권역 PMO+마일스톤 교부 도입 필요
■ 출처
• 국토교통부 '26년 예산안
• 포천시 예산서(행복주택 특별회계·자본전출)
• 2024년도 제2회 추가경정 예산서
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