예결신문 - 부동산 PF 47조원 줄었지만 장기 미회수 13.1조···잠재 충당금 1.9조

[예결신문=김용대 칼럼니스트] 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험노출액이 47조원 줄었지만, 증권사·캐피탈사가 보유한 장기 미회수 PF는 13조1000억원으로 증가한 것으로 나타났다. 우량 사업장 중심의 신규 취급으로 평균적인 자산 구성은 개선됐으나 기존 사업장의 회수 지연이 누적되면서 금융회사별 부담은 갈리는 모습이다.

21일 한국신용평가가의 '부동산 PF 리스크 재조명: 줄어든 익스포져, 남겨진 위험' 보고서에 따르면 금융권 PF 익스포져는 2024년 6월 말 217조원에서 올해 3월 말 170조원으로 21.7% 줄었다. 익스포져는 PF대출과 브릿지론, 토지담보대출, 채무보증 등을 포함한 위험노출액이다.

총량 줄었지만 한계 PF는 2.8조원→13.1조원
사업성 평가상 '유의·부실우려' 익스포져도 같은 기간 21조원에서 16조원으로 축소됐다. 그러나 감소는 주로 저축은행과 상호금융의 정리 과정에서 발생했다. 은행·보험·증권·여전업의 유의이하 익스포져는 오히려 4000억원 늘었다. 전체 감소액만으로 업권별 위험 완화를 판단하기 어려운 이유다.

한신평은 신용등급을 부여한 증권사·캐피탈사 51개사의 약 3600개 사업장, 약 50조원 규모 PF를 별도로 분석했다. 금융권 전체 170조원과 구분되는 표본으로, 증권·캐피탈 업권 PF 52조원의 약 96%에 해당한다.

이들 회사의 오피스와 아파트 PF는 각각 3조3000억원, 2조3000억원 증가했고 브릿지론은 5조원 감소했다. 우량 자산 유입으로 전체 가중평균 위험점수는 3.2점에서 3.0점으로 낮아졌지만, 8점 이상 고위험 익스포져는 늘었다. 평균 개선과 위험자산 누적이 동시에 진행된 것이다.

취급연도 기준 4개년 이상 경과한 '한계 PF'는 2024년 6월 말 2조8000억원에서 올해 3월 말 13조1000억원으로 증가했다. 분석대상 PF에서 차지하는 비중도 약 6%에서 26%로 높아졌다. 다만 한계 PF는 장기 미회수 자산을 구분한 것으로, 전액이 부실자산은 아니다.

문제는 회수 여건이다. 한계 PF의 약 70%인 9조2000억원이 브릿지론과 비주거시설 관련 익스포져다. 금리·공사비 상승과 비주거 자산의 매각가율 약세가 사업 정상화와 담보 처분을 통한 회수에 부담을 주는 모습이다.

브릿지론은 잔액이 줄었는데도 가중평균 위험점수가 상승했다. 정상적으로 진행된 사업장은 본PF 전환이나 상환으로 빠져나간 반면, 개발이 지연된 사업장이 남은 영향이다.

추가 충당금 1.9조원 추정…7개사 충당금 부담, 지난해 순이익 초과
한신평은 취급연도·만기·상환순위·자산과 지역·시공사 경쟁력·분양 및 매각성과를 반영한 스트레스 시나리오에서 8조3000억원을 잠재 건전성 하향 대상으로 추정했다.

정상·요주의 자산 중 6조8000억원이 고정으로, 고정 자산 중 1조5000억원이 회수의문으로 이동한다는 가정이다. 이 경우 고정이하 익스포져는 약 6조원에서 12조7000억원으로 늘어난다. 기존 충당금을 차감한 추가 적립 부담은 증권사 1조1000억원, 캐피탈사 8000억원 등 총 1조9000억원이다. 이는 보수적인 가정에 따른 잠재 부담이다. 

업권 전체의 손실흡수력은 대체로 관리 가능한 수준으로 평가됐다. 다만 잠재 건전성 하향 대상의 자기자본 대비 비율은 대형 증권사가 약 4%인 반면 A급 이하 캐피탈사는 약 23%였다. 같은 규모의 위험자산이라도 이를 감당할 자본에 따라 부담이 달라진다.

회사별로는 증권사 6개사와 캐피탈사 7개사 등 13개사의 해당 비율이 10%를 웃돌았다. 추가 충당금이 2025년 연간 당기순이익을 초과하는 회사도 증권사 4개사, 캐피탈사 3개사 등 7개사였다.

한신평은 PF 위험이 금융권 전체의 시스템 위험보다 일부 취약사의 개별 신용위험으로 바뀌고 있다고 진단했다. 또한 주요 점검 항목으로 본PF의 준공 이후 분양·임대·매각과 원금 상환 여부, 브릿지론의 인허가 완료와 시공사 확정, 본PF 금융약정 체결 등을 꼽았다. 그러면서 추가 손실이 신용도에 미치는 영향은 금융회사별 이익창출력과 자본여력, 유동성 및 조달안정성에 따라 달라질 것으로 분석했다.

예결신문 / 김용대 칼럼니스트 yong660128@naver.com

[저작권자ⓒ 예결신문. 무단전재-재배포 금지]